最近一段时间，番禺的流量就没有停过，先是龙湖御湖境、华润长隆万博悦府频频传出新动静，而后又传出12宗宅地正酝酿上线……
趁着这个势头，新晋的网红板块创新城也来“搞事情”，7月底就有双“锦城”开放售楼部来一波正面刚。
被市场视作越秀创新城“搅局者”的星河盛世锦城，虽说明天（29日）才正式对外开放，但KK已提早“潜入”，把首推产品户型、样板间通通搞到手了。
(相关资料图)
01
主打一个低密刚改、改善
港真，在创新城看多了常规的高层产品，回头再看星河盛世锦城的小高层，多少觉得有点新奇。
看吧，首开地块占地1万㎡出头，计容建面不到2.2万㎡，规划4栋住宅都只有9层或11层高，2梯5户，减去楼下2层的公建、商业，货量大约160套。
△首开地块沙盘
而且产品还是建面约95-128㎡的3+1至4+1户型，主打一个低密刚改、改善。
先简单概括一下，总共有5个户型，清一色的直厅格局，所以不存在什么横厅节省空间的说法，全部多一个灵动空间倒是有点看头。
建面约95-99㎡的户型就有4个，占了首推单位超85%的货量，都是比较中规中矩的动静分区，主攻的还是刚改客。
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目前唯一做了异地清水板房的是D户型（建面约98㎡），相比其它同面积段户型，它的客餐厅多了个对流，会舒适一些。
△建面约98㎡（D户型）样板间
留意一下，这个户型在4栋楼中都有分布，朝向有差异，1#、2#楼为东西对流，3#、4#楼为南北对流，估计也会在售价上拉开差距。
需要大一点改善空间的话，可以看看建面约128㎡户型。
主次卧+客厅4开间朝南（在2#楼朝东），客厅约4米开间，空间感确实会宽敞不少，如果能做成LDK一体化的话会更好，更贴近时下设计潮流。
KK觉得，首推单位比较有看头的还是交标，比如入户门4合一锁，可视对讲门禁，厨房配燃气灶、抽油烟机、凉霸、地柜吊柜等，主卫配智能马桶……
当然，这些东西还真是咸鱼白菜各有所爱，喜不喜欢就另当别论了。
02
和"秀姐"正面刚？关键看价格
早在盛世锦城开放之前，市场早已紧紧盯着它的一举一动。
毕竟在目前含“秀”量高的创新城，大家都在想“星哥”带来不一样的选择。
△创新城 @楼市前线 拍摄
KK把目前创新城主要的4个一手楼盘横向对比，“秀姐”3个楼盘做了大致的产品错位，一定程度避免自家项目互撕。
倒是“星哥”，在建面约90-100㎡的刚改面积段，和星汇锦城正面刚；在建面约120-140㎡的改善面积段，和星汇城、和樾府都有同款PK，这时候价格就很关键了。
“秀姐”几个盘，和樾府本身定位高端，约5.4万-6万/㎡；星汇锦城待售，主打刚需上车，吹风3万+/㎡。
盛世锦城对标的或许还是地段、定位都接近的星汇城，后者总价约360万-560万/套，约合4万-4.5万/㎡。
盛世锦城如果在价格方面有优势，还是可以吸一波粉的，就看它8-9月开盘（预计）有没有惊喜吧。
△星河盛世锦城首开楼栋
03
商业有看头，教育不确定
抛开未知的价格不谈，星河盛世锦城还是有它的卖点。
先看地段，4个楼盘中，盛世锦城往地铁板桥站约600米，不换乘1站大学城、2站万博，换乘1次4站琶洲东。
△星河盛世锦城附近的板桥站
越秀3盘除星汇锦城距离地铁3-4公里外，星汇城、和樾府往新造站约600-700米，不换乘1站大学城、4站琶洲东，换乘1次4站万博。
可见，星河、越秀面向客群有重叠，相对来说，星河侧重万博、越秀偏向琶洲，看买家怎么挑。
商业方面，星河就比较有看头了，融合余荫山房以及罗边村原有培兰书院等岭南传统人文元素，自带超5万㎡社区主题商业+岭南风情商业街，更能吸引年轻群体打卡。
△商业效果图
倒是教育方面有点短板，来自罗边村旧改的盛世锦城，理论上有较多空间可规划配套教育设施，但整个旧改只有18班幼儿园（融资区）、12班幼儿园（复建区），36班小学（复建区）各1所，没有初中。
目前，12班幼儿园由原罗边小学改造而来，已开学，18班幼儿园准备动工。
36班小学已封顶，未知会否引入名校，也暂不确定是否商品房业主子女、村民子弟共享。
△罗边村旧改航拍 @楼市前线 拍摄
教育这一块，相比星汇锦城引入九年一贯制番禺中学、和樾府引进的九年一贯制广大附，盛世锦城就比较弱了。
潜在的配套利好是，中学教育可能在一路之隔的永大片区解决。
就在今年6月，盛世锦城北面的永大片区调整了控规，计划新增18班小学、48班九年一贯制学校各1所。
这个片区比较复杂，涉及待出让的永大地块、市头村（旧村局部）、永大社区（旧城）3部分，九年一贯制学校就位于永大社区，目前暂未启动旧改，但也不是没有盼头。
不久前的供地蓝皮书优化方案中，就有永大地块（市头大道北路以东地块），可能会在年内出让。
而有路边社消息指，作为出让地块的教育配套，将利用永大社区部分空地，分期建设48班九年一贯制学校。
就看能不能顺利推进了。
